不動産の財産分与と税金
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【注意】このページは司法書士が不動産を財産分与する際に関係する税金について独学で記載したものです。司法書士は税務の専門家ではありません。正確でない部分や法改正等に対応できていない部分もあるかと思いますので、その点ご了承ください。税務に関するご相談は、税務署、都道府県税事務所、税理士さんなどにお問い合わせください。
離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。
（１）分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
⇒ この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
（２）離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
⇒ この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
（参考）国税庁HP
離婚に伴う財産分与として、相手方から不動産をもらった場合において、以下の2つの要件を満たす場合には、不動産取得税は課税されません。
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要件１：その財産分与が、実質的に夫婦の共有財産の分割と認められるものであること
要件２：その財産分与が、婚姻中の財産関係を清算する趣旨のものであること |
すなわち、登記名義は夫婦の一方の単独所有ではあるが、その実体は婚姻期間中に夫婦の協力により取得した不動産であり、かつ、その財産分与が清算的な意味合いを持つものである場合は、不動産取得税は課税されません。
反対に、元々夫婦共有名義の不動産の一方の持分を他方へ財産分与する場合や、慰謝料代わりに不動産を財産分与する場合は、不動産取得税が課税されることになります。
（１）要件１について
夫婦の財産関係は、次の3つに分類されます。
| ①特有財産 | 名実ともに夫婦のいずれか一方の財産 |
| ②共有財産 | 名実ともに夫婦の共有財産 |
| ③実質的共有財産 | 名義は一方に属するが、婚姻中の夫婦の協力によって取得されたものであり、実質的には共有と考えられるもの（民法第762条第2項の規定により、夫婦の共有財産と推定されるもの） |
このうち、【要件１】を満たすのは、上記③の実質的共有財産を財産分与の対象とした場合です。
したがって、以下のような場合は、特段の事情がない限り、不動産取得税が課税されます。
- 上記①のように、夫婦の一方が相続や贈与によって取得した不動産や、婚姻前から所有していた不動産を財産分与の対象とした場合
- 上記②のように、夫婦の共有名義で登記されている不動産を財産分与の対象とした場合
（２）要件２について
財産分与は、次の3つに分類されます。
| ①清算的財産分与 | 夫婦が協力して築いた婚姻中の財産関係の清算のために行われるもの |
| ②慰謝料的財産分与 | 慰謝料を払う現金が不足する場合等に、その不足分を財産分与で調整するもの |
| ③扶養的財産分与 | 離婚後の一方の配偶者の扶養のために行われるもの |
このうち、【要件２】を満たすのは、財産分与が上記①の清算的財産分与と認められる場合です。
したがって、上記②や③のように、財産分与が慰謝料や離婚後の扶養料に相当する不動産の取得と認められる場合は、不動産取得税が課税されます。
（３）具体例
① 婚姻期間中に夫婦で取得した不動産（登記名義：夫単独所有）を、財産分与により妻が取得した場合
⇒ この財産分与が清算的財産分与に該当するものであれば、不動産取得税は課税されません。
② 婚姻期間中に夫婦で取得した不動産（登記名義：夫1/2、妻1/2の共有）を、財産分与により妻が取得した場合
⇒ この不動産は夫婦の共有財産ですので、「実質的共有財産」には該当せず、原則として不動産取得税が課税されます。
（４）軽減措置
不動産取得税が課税される場合においても、財産分与を受けた不動産に、財産分与を受けた方が居住する場合には、一定の要件を満たせば、中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減措置の適用を受けることができます。
不動産取得税の軽減措置については、不動産の贈与と税金のページをご参考ください。
不動産を財産分与した場合、財産分与をした者に譲渡所得の課税が行われることになります。
この場合、財産分与した不動産の分与時の時価が譲渡所得の収入金額となりますので、取得費がその分与時の時価よりも高ければ、譲渡所得に係る税負担は生じません。
また、離婚後の財産分与であれば、親族間の譲渡ではないため、居住用財産の譲渡として、3,000万円の特別控除の特例が適用できます（夫婦間では適用できない特例）。
不動産の譲渡所得税については、不動産の譲渡所得税のページをご参考ください。
不動産の財産分与による名義変更（登記）をする際の登録免許税の税率は、2.0％です。
（例）不動産の固定資産評価額が1,000万円の場合の登録免許税
・夫所有の不動産を妻へ財産分与する場合 1,000万円×2.0％＝20万円
・夫の共有持分（1/2）を妻へ財産分与する場合 （1,000万円×1/2）×2.0％＝10万円
