不動産の譲渡所得税
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【注意】このページは司法書士が不動産の譲渡所得税について独学で記載したものです。司法書士は税務の専門家ではありません。正確でない部分や法改正等に対応できていない部分もあるかと思いますので、その点ご了承ください。税務に関するご相談は、税務署や税理士さんなどにお問い合わせください。
個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税が課税されます。この利益のことを「譲渡所得（金額）」といいます。
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
| 収入金額 －（取得費+譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額 |
（１）収入金額
収入金額は、通常土地や建物を売却したことによって、買主から受け取る金銭の額です。
（２）取得費
取得費とは、売却した不動産の購入代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費や改良費などをいいます。
相続不動産の場合は、被相続人がその不動産を買い入れた時の購入代金や購入手数料などを基に計算します。相続した不動産は、その取得費が不明であることが多いですが、取得費が分からない場合には、取得費を売却代金の5％相当額とすることができます。
（３）譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことです。譲渡費用の主なものは、仲介手数料、印紙税、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用などです。
（４）特別控除
特別控除には、収用等により土地建物を譲渡した場合の控除（5,000万円）や、居住用財産を譲渡した場合の控除（3,000万円）などがあります。
（５）長期・短期の区分
譲渡所得は、譲渡した不動産の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分され、税金の計算も別々に行います。
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において、不動産の所有期間が5年を超える場合 |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において、不動産の所有期間が5年以下の場合 |
ここで注意しなければならないのは、所有期間5年というのは、譲渡した年の1月1日現在で判定するということです。
不動産を購入した日から売った日までの期間で計算するのではありません。
上記期間の基準となる土地や建物の取得日と譲渡日は、原則として、土地や建物の引渡しがあった日となります。ただし、納税者の選択により売買契約の効力発生の日とすることもできます。
それぞれの税率については、次項以下でご紹介いたします。
課税譲渡所得金額×20％（所得税15％・住民税5％）＝所得税額及び住民税額
長期譲渡所得（所有期間5年超）にかかる税金は、譲渡所得金額に、所得税は15％、住民税は5％の税率を乗じて計算します。
なお、平成25年より、復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。
（例）譲渡所得金額が1,000万円の場合
・所得税 1,000万円×15％＝150万円
・復興特別所得税 150万円×2.1％＝31,500円
・住民税 1,000万円×5％＝50万円
課税譲渡所得金額×39％（所得税30％・住民税9％）＝所得税額及び住民税額
短期譲渡所得（所有期間5年以下）にかかる税金は、譲渡所得金額に、所得税は30％、住民税は9％の税率を乗じて計算します。
なお、平成25年より、復興特別所得税として、所得税額の2.1％が別途かかります。
（例）譲渡所得金額が1,000万円の場合
・所得税 1,000万円×30％＝300万円
・復興特別所得税 300万円×2.1％＝63,000円
・住民税 1,000万円×9％＝90万円
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
ただし、売手と買手が親子や夫婦関係など、特別な関係がある場合は適用できません。
その他、特例の適用を受けるための要件等については、国税庁のHPでご確認ください。
