所有不動産記録証明制度
令和8年2月2日より、所有不動産記録証明制度が始まりました。
令和8年2月2日より「特定の人が所有する全国の不動産を、法務局がリスト化して証明書として交付する制度」（＝所有不動産記録証明制度）が始まりました。
これまで、亡くなった方の所有不動産を探す場合、固定資産税の納税通知書や名寄帳から調査する方法が主流でした。
しかしながら、固定資産税の納税通知書には、固定資産税がかからない私道や山林などは記載されません。
また、名寄帳には、請求した市町村にある不動産しか記載されません。全ての市町村に名寄帳を請求することは現実的ではありませんので、所有不動産がありそうな市町村にある程度目星をつけて請求する必要があり、調査には限界がありました。
今後は、従来の固定資産税の納税通知書や名寄帳による調査に加え、この所有不動産記録証明制度を利用することで、所有不動産の調査の精度が上がり、調査漏れ、登記漏れ防止につながることでしょう。
固定資産税の納税通知書や名寄帳による調査だけでは、所有不動産の把握に限界があったことは前述のとおりです。
所有不動産記録証明制度の創設によって、これまでできなかった”全国の不動産の一括調査”が可能となり、課税物件かどうかに関係なく抽出されるため、所有不動産の把握が容易になりました。
これによるメリットとして、以下のようなものが考えられます。
（１） 相続放棄の検討がしやすくなる
この制度を利用することにより、相続しても困る先祖代々受け継がれている山林などの発見が容易になり、相続放棄を検討することができ、不本意に相続してしまうことを防ぐことができます。
（２） 相続登記の漏れを防ぐことができる
この制度を利用することにより、これまで発見の難しかった不動産も容易に発見できるため、相続登記の漏れを防ぐことができます。
（３） 遺言書の作成に活用できる
あらかじめ自身の所有不動産を洗い出し、遺言に残しておくことで、相続人の負担を減らすことができます。
ただし、所有不動産記録証明制度も万能ではなく、いくつか注意点があります。
所有不動産記録証明制度は万能ではなく、利用にあたっては以下の点で注意が必要です。
（１） 旧住所・旧姓による検索漏れ
この制度では、請求書に記載された検索条件（住所・氏名）のみで検索されるため、請求書に記載された住所・氏名と登記記録上の住所・氏名が一致しない場合は、検索結果として抽出されません。
たとえば、次のような場合です。
- 不動産を取得した後、引っ越しをしたが、住所の変更登記をしていない。
- 不動産を取得した後、結婚をし姓が変わったが、氏名の変更登記をしていない。
このような事情がある場合、請求書に現在の住所・氏名に加え、過去の住所・氏名を検索条件として記載し、それら証明する戸籍謄本や住民票等を添付して請求する必要があります。
（２） 未登記の建物や先代名義の不動産は対象外
この制度は、法務局が管理する登記情報に基づいて運用されます。したがって、そもそも登記されていない未登記の建物は対象外です。
また、（１）と似たような理由ですが、先代名義の不動産のように請求書に記載された氏名以外の者の不動産は対象外です。たとえば、亡父が相続した祖父名義のままの土地がある場合、亡くなった父の名前で検索をかけても、祖父名義の土地はヒットしません。
未登記の建物については、この制度で発見することはできませんので、固定資産税の納税通知書や名寄帳により調査する必要があります。
所有不動産記録証明書の請求方法は、以下のとおりです。
（１） 請求先（管轄法務局）
全国どこの法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）でも請求できます。
（２） 請求方法
書面（持参または郵送）またはオンラインで請求できます。
（３） 請求できる者
① 所有権の登記名義人（法人を含む）
② ①の相続人その他の一般承継人（法人を含む）
③ ①②の代理人
（４） 必要書類
① 所有権の登記名義人が請求する場合
ⅰ）印鑑証明書 または 本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）の写し
ⅱ）過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報（戸籍謄本、住民票、戸籍の附票など）
遺言書情報証明書の交付を受けることにより、遺言に基づいた不動産の相続登記や預貯金の解約手続きができるようになります。
遺言書情報証明書（見本）.pdf (1.35MB)
（法務省HPより）
② 遺言書の閲覧
相続人、受遺者、遺言執行者等の関係相続人等は、保管されている遺言書の閲覧を請求することができます。
③ 遺言書保管事実証明書の交付
これは誰でも請求できます。
これにより、特定の遺言者の遺言書で、請求者が相続人、受遺者、遺言執行者等の関係相続人等に該当する遺言書が保管されているか否かを証明してもらうことができ、保管されていることが確認できた場合は、上記①の遺言書情報証明書の交付を受け、遺言書の内容を確認することができます。
以上の手続方法等については、こちらのパンフレットをご参照ください。
自筆証書遺言書保管制度のご案内.pdf (2.03MB)
（法務省HPより）
