住所・氏名の変更登記義務化
令和８（２０２６）年４月１日より、住所・氏名の変更登記が義務化されます。
不動産の登記記録（登記簿）には、所有者の住所・氏名が記録されています。
そして、転居や婚姻等により住所・氏名に変更があった場合は、その変更登記をすることができます。
これまでこの住所・氏名の変更登記に申請期限はありませんでしたが、不動産登記法の改正により、令和８年４月１日からは、２年以内に申請することが義務付けられます。
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【改正】不動産登記法第７６条の５ （所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請） 所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から２年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。 |
住所・氏名の変更登記の義務化に関する規定は、令和８年４月１日より前に生じている住所・氏名の変更についても適用されます。
この場合、原則として、令和８年４月１日から２年以内に住所・氏名の変更登記を申請する必要があります。
つまり、現時点で住所・氏名の変更登記がお済みでない不動産がある場合は、原則として、令和１０年３月３１日までに住所・氏名の変更登記を申請しなければならなくなります。
正当な理由がなく住所・氏名の変更登記の申請を怠ったときは、５万円以下の過料に処するとされています。
どのような場合に「正当な理由」があるとされるかについては、今後省令や通達で定められる予定です。
令和８年４月１日より、住所・氏名の変更登記の義務化にあわせて、この義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で変更登記を行う仕組みが開始されます。
この職権による変更登記の実施方法は、所有者が自然人（個人）か法人かで異なります。
（１）自然人（個人）の場合
登記官が、①所有者からあらかじめ申出のあった検索用情報を用いて、②住基ネットに照会をかけ、所有者の住所・氏名の変更の有無を確認し、③変更があった場合は、所有者に変更登記の可否を確認し、了承を得た場合に、変更登記が職権で実施されます。
① 検索用情報の申出
令和７年４月２１日より、新築・売買・相続などの所有権取得の登記の際に、検索用情報（氏名・氏名の振り仮名・住所・生年月日・電子メールアドレス）を申し出ることができるようなります。
令和７年４月２１日時点で既に所有者として登記されている方についても同様に検索用情報を申し出ることができます。
② 所有者の住所・氏名の異動情報の取得
登記官が検索用情報を用いて定期的に住基ネットに照会をかけ、所有者の住所・氏名の変更の有無を確認します。
③ 職権による変更登記
登記官は、所有者の住所・氏名の変更情報を取得した場合は、所有者にその変更登記の可否を確認し、了承を得た上で、変更登記を職権で実施します。
（２）法人の場合
令和６年４月１日より、法人が所有権の登記をする際、会社法人等番号が登記事項として追加されました（同日より前に所有権を取得した不動産についても会社法人等番号を登記することができます）。
この会社法人等番号を利用し、①商業・法人登記として、法人の商号変更や本店移転等の登記がされた場合は、②商業・法人登記のシステムから不動産登記のシステムにその変更情報が通知され、③その変更情報を基に登記官がその法人が所有する不動産について、住所等の変更登記を職権で実施することになります。
なお、自然人（個人）の場合と異なり、所有者に対して変更登記の可否の確認は行われません。
